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读新术丨老大都换玩法了,你不想知道原因么?

作者: http://www.zmjaxf.co 时间:2019-07-23 来源:消防工程
摘要:导读 刚刚过去的一周,万达631.7亿将旗下13个文旅城和76个酒店卖给融创地产,成为地产金融行业的霸屏事件。而这次并购的重点不是花了多少钱买了多少地,令人费解的是融创用于收购...

导读

 

刚刚过去的一周,万达631.7亿将旗下13个文旅城和76个酒店卖给融创地产,成为地产金融行业的霸屏事件。而这次并购的重点不是花了多少钱买了多少地,令人费解的是融创用于收购的资金中296亿元都来自万达的委托贷款,也就是说"万达借钱买了自己"!作为全民公公的王老板,做出这等惊人之举到底有何隐情?

澳门三合彩-澳门三合准资料-澳门必中三肖三码 智淼君综合各方观点总结出三大结论,特分享给大家,觉得长的可以只看标红色的翻译部分。

 

隐情一:

万达为推进A股上市急于摆脱地产企业身份

 

澳门三合彩-澳门三合准资料-澳门必中三肖三码 行业人士认为,"万达借钱买自己"是急于出售资产。为什么呢?是怕IPO时被归类为"房地产",对于万达来说,拿着巨量文旅城,虽然有稳定现金流,但在上市的过程中却难以摆脱房地产的身份,在现有环境下,房地产企业能不能批都是个问题,所以对于万达来说,估值也好、轻资产的故事也罢,都比不上上市来得重要。

而这个"巨额窟窿"融创又为什么接呢?意在用超低溢价率获取巨量土储。万达这样的做法,市场人士解读为万达出售资产的决心之坚定。"万达的意图很明显,想通过借款给收购人的方式出售这部分资产,从而达到轻资产运营、降低负债,进而推进A股上市。

↑↑↑↑智淼君翻译:王老板想融资,想上市,想挣更多的钱,想当回首富。

隐情二:

地产行业大环境发生变化

 

7月6日,国家统计局在《居民收入持续较快增长 人民生活质量不断提高——党的十八大以来经济社会发展成就系列之七》报告中提到:

2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,其中,城镇、农村居民人均住房建筑面积分别比2012年增长了11.1%和23.3%。2016年农村居民居住在钢筋混凝土或砖混材料结构住房的户比重为64.4%,比2013年提高8.8个百分点。

7月7日,上海公布“住房发展十三五规划”,宣布未来5年将供应170万套住房,同比大涨60%。在这些新增住房里,租赁住房高居榜首为70万套,保障性住房为55万套;商品住宅只有45万套,而且以中小户型为主。

同一天,深圳公布了“住房建设规划2017年度实施计划”,把2017年新增安排建设商品住房的套数提高了1倍,新增保障性安居工程项目计划也比2016年大幅增长了20%。 

证监会从2010年即叫停房企IPO,有关房地产业的调控措施从未停止。2017年上半年房地产贷款增速下滑、增量占比下降,个人住房贷款余额更是比上年末回落了5.9个百分点,地产调控的"组合拳"发生了作用,抑制房地产泡沫见成效。

澳门三合彩-澳门三合准资料-澳门必中三肖三码 ↑↑↑↑智淼君翻译:中国人以后不缺房子住,谁想炒房挣钱政府第一个不答应,房产市场没得玩了,得赶紧就此打住。

隐情三:

现有房地产模式已经不够先进,转向轻资产是条新路

 

简单来说就是王老板以后不靠卖房子挣钱,而是靠收商业地产租金、输出服务挣钱。

澳门三合彩-澳门三合准资料-澳门必中三肖三码 万达通过此次并购将摘掉一块很大的负担,也就是“去杠杆”。万达这个中国地产业的标杆企业之一,终于开始了去杠杆。

虽然看起来只是卖了600亿,但是,考虑到万达文旅名下巨大的国内二三四线土地储备,如果不脱手,未来还将借更多的钱去开发,这一增一减的对比,未来减少的杠杆规模,起码是在千亿以上。

澳门三合彩-澳门三合准资料-澳门必中三肖三码 与此前的李嘉诚、潘石屹等房地产大亨,先后收缩自己在国内房地产市场上的杠杆,到这次万达在地产市场压低杠杆,恐怕不难看出,大佬、富人正在有步骤地退出国内房地产市场。

↑↑↑↑智淼君翻译:中国房地产借贷盛宴之后只剩品尝苦果,王老板高负债的日子不好过呀,过不下去干脆不过了!

澳门三合彩-澳门三合准资料-澳门必中三肖三码 未来,房企模式大趋势是从住宅、商用,到轻资产模式在转变。

拿商用不动产领域来说,部分房企已经进入了一种新模式——以售养租,卖掉一部分,然后留下一部分用于出租,以租带动资金回流。再加上银行业的支持,出租经营到一定阶段,用经营型贷款把钱再拿回来。

澳门三合彩-澳门三合准资料-澳门必中三肖三码 但是这种模式也只是过渡性的。随着我们经济的发展和土地制度、市场的变化,人均GDP (国内生产总值)到达 1.5 万美元之后,这个模式就会放慢速度,甚至停下来,然后进入下一个模式:轻资产模式。

澳门三合彩-澳门三合准资料-澳门必中三肖三码 举个例子,一个轻资产模式做得很好的企业,2/3 的资产都是管理资产,它们提供1/3 的净利润,而剩下 1/3 的直接投资资产则提供了 2/3 的净利润。

澳门三合彩-澳门三合准资料-澳门必中三肖三码 它有十几只基金,有纵向、也有横向的投资,通过基金、资本市场、自身产业三者的精妙配合,最终使它获得超高的资本回报率。

澳门三合彩-澳门三合准资料-澳门必中三肖三码 从资本市场的角度来看,轻资产公司的估值远高于重资产公司。减负之前的万达商业,在香港股市一度跌至不到5倍市盈率,反观其兄弟公司万达院线,则长期保持50倍以上市盈率。因此,全面转型轻资产模式的万达集团旗下子公司,其估值有望提升。

澳门三合彩-澳门三合准资料-澳门必中三肖三码 ↑↑↑↑智淼君翻译:王老板为自己能够摆脱高负债、重当首富的目标规划了一条相当完美的康庄大路,那就是卖卖卖!

房地产的价值链的变化将对哪些行业产生影响呢?

 房地产行业的下游为制造业,到中游变成服务业,上游则是金融业。制造业的核心是成本、速度、规模,只要围绕这些进行创新,在制造业中就不难会胜出。

服务业围绕的则是态度和服务技巧。态度很重要。在服务业这个领域里,估值的模型已经变了,核心指标变成了每平方米的回报率,而不是开发面积。我们在过渡模式下做的上百套楼也比不上人家这样的一套。

之后把服务业上市,就跨越到了金融业,价值链又会随之发生变化。

无论是制造业还是服务业、还是金融业,企业必须选择好自己的位置,清晰地认识到属于自己的阶段战略,这很重要。

消防行业作为传统的制造行业,如何发展如何定位自己才能更快、更好地适应这场市场变局?智淼君欢迎大家在评论区发表自己的看法,对精彩的评论,智淼君很可能会一任性就送出小惊喜哦!


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